COMPRA DE UNA CASA

DOCUMENTACIÓN PREVIA.

Para realizar una operación de compraventa correcta y a satisfacción de las partes implicadas, es imprescindible conocer las obligaciones
decomprador y vendedor, así como la responsabilidad en la que incurrirían de no atender esas responsabilidades. Así, dependiendo de quién sea el
vendedor -promotora o particular-, habrá que tener en cuenta diferentes aspectos:

• VIVIENDA NUEVA (compra de un piso a un promotor).

• VIVIENDA DE SEGUNDA MANO (compra de un piso a un particular).

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• VIVIENDA NUEVA (compra de un piso a un promotor).

a) Exigibilidad en cuanto al cumplimiento de la oferta, promoción y publicidad.

En los casos de venta de viviendas por promotoras, la publicidad suele jugar un papel fundamental a la hora de que el consumidor haga una elección. Por eso, recomendamos no deshacerse nunca de los soportes publicitarios que desde el principio se hayan acumulado sobre una promoción.

El Decreto 515/1989 establece que los datos, características y condiciones de la construcción, ubicación, servicios e instalaciones de la vivienda, así como las condiciones de adquisición y pago de la misma que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles al vendedor aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

b) Datos y documentación que el promotor debe proporcionar.
El promotor debe tener a disposición de los posibles compradores la siguiente documentación:

• Nombre o razón social, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
• Planos de emplazamiento de la vivienda, con descripción de su superficie útil, del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
• Datos identificadores de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Copia de las licencias para la construcción y ocupación de las viviendas.
• Estatutos de la Comunidad.
• Precio total de venta (se entenderá que incluye los honorarios del agente y el IVA) y forma de pago. Si se previesen aplazamientos, además de las fechas de vencimiento se indicará el tipo de interés y las cuotas desglosadas. Se indicará además la cuota que correspondiera, en su caso, por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
• Si se prevé subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concertado por la promotora, se indicarán con claridad los datos de la misma.
• Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:

a) Que el consumidor no soportará los gastos previos que por Ley corresponden al vendedor (declaración de obra nueva del inmueble y constitución de la propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción…)
b) Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil: derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) El derecho a la elección de Notario: corresponde siempre al comprador.

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• VIVIENDA DE SEGUNDA MANO (compra de un piso a un particular).

El vendedor particular no esta sometido a ninguna obligación de proporcionar información sobre el estado y características del inmueble. Esto le supondrá al comprador un esfuerzo "extra" para asegurarse una buena compra. En este sentido, debería hacerse con la siguiente documentación:

• Titulo de propiedad por el que el vendedor adquirió la propiedad.
• Nota simple del Registro de la Propiedad donde figure su titularidad, así las cargas, si las tuviera, de la finca.
• Recibo de haberse satisfecho la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la denominada "contribución urbana").
• Certificado del secretario de la comunidad de propietarios del inmueble, donde el presidente acredite que el vendedor está al corriente de pago en los recibos de comunidad. De faltar algún pago, la comunidad estaría legitimada para reclamárselo al comprador como nuevo propietario.
• Los estatutos de la comunidad. Pueden obtenerse en el Registro de la Propiedad, o bien, solicitándoselos a la propia comunidad de vecinos.

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